专访安徽中天常务副总聂秋南（转载 合肥搜房网）
中天蓝山，地处物以“西”为贵的蜀山区核心板块，周边高档楼盘云集，高新开发区近在咫尺，居住环境优良，业已成为合肥百姓购房首选区域；蓝山紧邻二环沿线，位处合肥市西部核心地段，处于老城区、高新区和政务区几何中心，坐拥3区之便，共享3地之利。
1月6日，备受业界瞩目的“别墅级多层”——中天蓝山盛大开盘，再次掀起合肥楼市冬日购房狂潮，开盘当日销售率达100%。在见证了中天蓝山开盘现场备受追捧的热烈场面后，记者于今日走近安徽中天投资集团常务副总经理、中天蓝山项目总经理聂秋南，了解中天蓝山大获购房者青睐的幕后故事...
实实在在的做每一个细节
聂总：我是比较务实的，我是学建筑的，95年开始做房地产，以前我是做产品设计的。严格来说，我在98年涉足房产营销，以前曾在香港中原地产就职。如果问我在中原地产最大的收获是什么？就是怎样把产品和市场结合，中原地产把产品和市场结合得非常密切。
记者:您是合肥人吗？
聂总：我不是合肥人，我是马鞍山人，我当时感觉合肥的节奏非常慢，速度非常慢，房价非常低，同时感觉这个市场非常好。
记者:您是自己创业吗？
聂总：不是，我是和朋友合作的，我们那时候最主要的目标是一切以产品为主，这也是按照南方人的开发思路，南方人做产品有一个规律是什么呢？行话叫“从脚做到头”，就是实实在在的做每一个细节。
我们“中天蓝山”项目也是这样的，我们历时三年时间做前期的产品市场定位和产品设计，我们这个项目不是很大，只有6万多平方米，但是我们做了五年的设计，最关键的是我们考察了万科的项目，借鉴了很多的优势。我们看到万科的项目之后，就有一个思路的定格了，他们最大的特点是“人性化”，我们当时在上海看“万科蓝山”的时候，感触最深的是什么？它是庭院围阁，我们的“中天蓝山”跟它相类似。
“中天蓝山”有三个组团，三个组团形成三个围合，我们在沿二环路还有一个大型的超市，这样又形成一个大围合，围合有什么好处呢？就是解决居住者私密性的问题，就是说从外面看不是一览无余，是有所遮挡的。按照中国的园林来说就是一个开闭的关系，先是闭，后是开，在园林区内，有一个大的功能区，中天蓝山有十个大的不同的功能区，还有就是清水区，还有小路径区，还有一些林荫小道区，每个功能区里面都有不同的休闲活动空间，其实一个小区里面，不但要满足于白天在这个空间居住得很舒适，同时要满足晚上，也要满足春夏秋冬各个季节。
比如冬天，可以通过四季长青树包围，人在里面活动会感觉回到春天了。到夏天，可以通过林荫小道，因为我们有一万平方米的小上坡，我们这个是坡地建设，有四个台阶，每个台阶有很多小的功能区，每个庭院区里有很多中国传统透空墙，放一些花盆，每个细节里面都有不同的景观表现，这个是学习和借鉴万科模式，第一个是强调私密性，强调主观功能；第二个是强调细节；第三个是强调建筑和景观和谐共建。还有一个强调是天际线，中天蓝山的天际线是逐渐而非猛然抬高，我们利用的是坡地。
因为我们的坡地总的是8米，每个台阶是1.5米，但每个台阶不是硬梆梆起来的，每个组团之间通过花圃连接，花圃的两边是人的步行道，人是在花和树之间穿插，这样就很宜人了，车子是不允许到花圃来的，所有的车子进社区以后，绝对是人车分流，车子进来直接进入地下室车库，地面上不能停车，为什么？如果地面停车的话，会产生两个污染，第一个是尾气污染；第二个是光污染，特别是晚上，灯光开了以后，肯定会有扰民现象；我们地面的车辆全部清光，下面设置了一万平方米的车库，完全可以满足住户的停车需要。而且地面是很干净的空间区，每个空间区的功能非常明确。
我们第一强调品位的奢侈，其实奢侈并不是钱堆出来的，而是在每个组团里面有不同的文化元素体现出来，比如我们的片墙，比如原生态的树。我们前期跟业主一直强调原生态，原生态什么含义呢？比如大别山的树移植到小区，并不是直接移植，而是经过二次培育，因为山里的老树直接移植到小区会死的，所以我们进行二次培育，培育过程中，我们尽量保持树的枝叶茂盛，在移植过来的时候，再带一点大别山的土球，这样种植以后，树会长的非常茂盛，没有必要修剪，包括下面一些土壤的肥料都是移植过来的，这是强调原生态很重要的一个前提。
第二，我们所有的外立面材料在建材市场是买不到的，因为我们是设计师专门设计的，设计完了以后，我们再进行厂家定制，要达到绝无仅有，并不是二环内绝无仅有，而是我们的品质是绝无仅有的。我们要求把所有的细节分类，因为万科的分类很容易，它是工厂化生产，但是我们规模不是很大，我们只有做精细一点，专业一点，通过时间来把这个细节做好。这也是为什么后来一直强调“奢侈工程”的原因，并不是说很贵，而是强调“高性价比”，因为中天蓝山的房子强调“量身订做”，所有外立面材料完全是按照设计师的原作做出来的，没有改变一点设计师的思路，他们要求所有的设计实现以后，在白天和晚上看，包括春夏秋冬看都有不同的效果，包括外立面用的紫纱砖也是一样，这个紫纱砖也是专业定制的，我们的要求是白天和晚上看的效果是不一样的，而且下雨天和晴天看的效果也是不一样的，这样一来给人的感觉就是质感非常好，也就是我们在建筑的形体方面，在外立面用材方面，在景观的选材方面，在空间的分布方面，我们要求做得非常非常的细。
比公园更大气，比公园更细腻
聂总：另外在做细的同时，我们强调人性化，就是一切以人的舒适度为前提。夏天的时候，孩子出来游玩，中天蓝山的水肯定是以活水的形式循环，到冬天尽可能以植物和小品的形式呈现，到秋天小区有落叶，到春天，小区相对鲜花多一些，也就是不同的季节会有不同的环境。
严格讲，我们比公园更大气，比公园更细腻，因为公园只是一个很粗犷的空间，而我们除了拥有粗犷的空间之外还有很细腻的小的空间，为什么讲奢侈呢？我们把中间多层，四层半和五层半之间的楼间距离做到99.5米，这么大的空间是绝无仅有的，中间完全可以盖两栋，但是我们放弃的目的是什么？我们放弃的目的就是让业主感觉物有所值。
记者:据说中天蓝山的容积率达到了别墅的标准。
聂总：严格讲我们的容积率只有0.99，算进去到1.01，这样以后买房子的人交的费用少一点，我们也是为业主考虑，因为如果是0.95的话，相应的费用会高一些。
记者：中天蓝山只有六万方，在产品设计上做得这么好，也是下了不少的血本。您觉得与周边楼盘相比，中天蓝山现在价格是否已经超过周边均价？
聂总：我们的楼盘和周边的楼盘没有可比性，没有周边楼盘规模大，但是从产品的细腻程度来说，我们考虑的更多一点，就是给人“小家碧玉”的感觉，相比较而言，我们的价位主要是源自于购房者对我们的信任，所以当时我们跟业主谈的时候分三个阶段，前一段产品解析会时，我们也是说，你们不要急于买我们的房子，因为很多业主在两年前的时候，包括一期、二期买我们的房子的时候，都在问三期什么时候开盘，想买我们三期的房子，因为当时我们的三期规划已经出来了。我当时跟他们这么说：你可以分三个阶段，第一个是我们产品设计出来以后，可以来关注可以来了解；第二个阶段我们会举办大型的产品解析会，可以详细的了解产品解析会，设计师会很精细的把设计流程告诉你；第三个过程是家里的沟通。让他们多“参谋”，尽可能多听他们的意见；不要单方面认为这个楼盘怎么样，还要看别人对这个楼盘的看法。
我们当时二期推出来以后，接近三分之二的人没有买到房子，最令我最感动的是一个女士抱着一个孩子，差两分钟没有买到心仪的那套房子，她坐在那儿哭着不走了，我当时就告诉她，下次我一定给你，她说那不行，我特别喜欢那个房子，就要那个房子，当时后面还有很多人买不到房子，非常气愤，站在售楼部不走，作为一个项目负责人，我是很感动的，也就是我们的努力得到了购房者的认可。
我们为什么考虑摇号呢？因为我们不想出现对购房者有伤害的行为，比如要排队的话，两百多个人，售楼部容不下，更何况不止两百多人，家里还有亲戚过来，排队的话就不行了。但摇号买不到房子的人心里也是很不平衡的，所以这反映了两个问题，一、当产品做到一定程度并能让业主很好的认识的时候，业主就会给你很好的回馈，这个回馈就是想买你的房子，而且这个欲望非常的强烈。
关于价格的问题很难回答，因为一开始就公布价格会产生两种可能性。一种可能性，因为我们的定位是适中的，如果定下来价格，会有很多人找关系。所以我们唯一的说法是请购房者去参与摇号。其实价格公布也是在情理之中，前段时间我跟一个对价格比较敏感的营销策划人员聊天说到，如果我们定到均价五千，我相信照样也可以卖掉，但是我们没有定那么高，原因很简单，我们不要让业主对我们产生厌恶。
把利润合理化
记者:后来调价了吗？
聂总：开盘以后调价了，调价是情理之中的，因为大部分业主已经受益了，所以我不想让业主感觉我们是为了钱而开发这个楼盘。另外今年的房价涨幅也特别大，当幅度达到一定的时候，开发商相对要冷静一些，要理性一些。要让买房人感觉是不断的升值，其实我们这个房子最大的优势就是生活非常舒适。
记者:目前市场上土地这么稀缺，贵公司为什么不追求利润最大化，而是“浪费”了很多面积做景观呢？
聂总：不同的开发商有不同的开发模式，其实房地产开发企业在市场上取胜的法宝就是开发模式，我们的开发模式强调的是唯一性和权威性，唯一性是什么呢？当别人追求高利润的时候，我却追求利润低。其实我觉得利润最大化的前提是什么呢？我觉得还是考虑市场的占有率，当市场占有率达到一定的比例的时候，你的利润就达到了最大化。所以我们现在一直在考虑我们的左岸项目，以及陆续的其他项目，我们希望通过中天蓝山这个项目建成一个品牌，让合肥市的市民和买我们房子的业主了解到我们公司。所以我们的想法很简单，只要利润合理化就可以了，这一点我们是学习万科，万科是把利润合理化，任何利润没有最大化，只有合理化，当你做到最大化的时候，你必然会失去很多。
中天左岸公馆与“胜利58”
记者:聂总可以介绍一下即将进入市场的两个项目吗？
聂总：目前项目暂定名为“中天左岸公馆”,但准备改名字了。项目正在规划，已经动工了，下一步的产品设计完善以后，我想让更多的人关注我，所以我会在几家媒体进行选择，希望建立一个与商家互动的平台。
我们南淝河这个项目，总的体量是12万方，商业有8万方，最终的商家可能达到两百户，我们想实现快速的区化，比如我们原定两年的招商成果，如果一年或者半年完成，这需要什么，肯定需要我们资源的扩大，还有一个是需要媒体资源的支持，或者你们有更好的方式。不知道你们有没有做过类似这样的策划项目。当然这只是我的初始想法。
合肥搜房网陈总：原先细节没有接触到，但是很多商家想投资经常用的网站就是搜房网。
聂总：8万平方米的体量比元一大的多，所以我需要在前期把商家进行锁定，或者基本锁定，锁定了以后，最后我要采取筛选的方式，比如我需要的是两百家，有可能我要锁定一千家，筛选以后，一种形式是直接联系，第二种形式是让他们不断的关注我，如果一对一的联系，相对比较累，如果在特定的时间里，我建立一个平台，他们就可以利用这个平台不断的关注我。我搜索了很多商业地产的专业网站，还没有看到哪一家我比较满意的。
合肥搜房网陈总：专门的商业网站其实在中国真的没有，我们只有一个商铺网，你可以到我们网站的首页上找商铺，全国所有的商铺，我们能搜索到的全部在里面，一些大的专卖店和咖啡店会关注这一块，但是更多的招商都是通过专业的招商公司，因为他们有渠道。所以我建议找一个很专业的招商公司。
聂总：我分两步走，第一步是找招商公司，第二步是招商公司把商家锁定以后，怎么样通过一个平台让他们不断的关注我们。一个方式是自己建立一个网站，还有一个是利用别人的平台，比如我一直没有找到合适的招商网，这个还不是商铺网。
合肥搜房网陈总：在全国目前还没有这种形式。
聂总：因为我需要商家关注我，有一个专业的招商网的话，我的资源筛选空间比较大。
合肥搜房网陈总：现在还没有这么一个网站。说实在的，商家一般都是开发公司找他，或者通过代理招商渠道找他。现在这种网站还没有，但是可以通过搜房网进行招商。
记者：聂总能不能详细介绍一下新项目情况？
聂总：我们的左岸公馆是商业为主，包括办公写字楼和公寓，位置比较好，严格讲是南淝河沿岸中间最好的一块地段，在铜陵路桥旁边，元一柏庄的斜对面。
记者:元一柏庄的西南还是东南？
聂总：在铜陵路以西，滨河路以北。我们沿河的长度有近600米，而且整个公园是我们公司来改造的，这个公园我们想做成一个文化庭院，尽可能做成一个情调商业，我认为合肥目前最缺少的就是“情调商业”，目前我们还没有明确的定位，只是想把它做的非常有情调。
记者:因为中天左岸公馆有非常得天独厚的优势。
聂总：对，因为南淝河非常宽，我们还准备在南淝河拐弯的位置建一个游船码头，建成后比如说要到巢湖去，可以直接从码头坐游艇去那里。
记者:这个项目什么时候进入市场呢？
聂总：预计是在08年下半年，前期主要任务还是考虑招商，因为这个项目我们准备面对全国招商的，准备把北京、上海、深圳一线品牌引进来，主要是做一些有情调的商业，其实合肥目前缺的就是情调商业。比如说咖啡屋，真正高档次的咖啡屋如星巴克还没有进入，我们正在洽谈。一些大的酒吧和一些真正纯天然的氧吧也没有，我们想做的不是很浮躁的商业项目，而是很安静的。
合肥作为一个发展中城市，这里还是比较浮躁的，很多人急于奋斗，人在做事的时候需要一种回归，需要一种安定的环境，所以我们准备把它打造成非常浪漫的项目。到过法国左岸的人都知道，那里是非常有情调的地方，所以我们目标就是做的非常有情调。不管是成功人士还是白领，到了那里都会感觉到那里的氛围。
所以我们希望通过一线品牌来带动这个商业项目，同时也带动这个楼盘的品质，我们前期请的是香港时代规划设计院，包括美国的设计公司，我们尽可能站在一个很高的高度，左岸公馆希望能在商业楼盘里成为一个标杆和旗帜。
还有一个项目叫“胜利58”，这个项目之所以这样命名，其实也很巧，因为我去年到上海的衡山路，衡山路66号给我印象非常深，是一个公馆，那个地方非常非常的有情调，有很多日式的食馆在那里地方。我们之所以定位为“胜利58”，原因是这块地非常吉祥，另外就是这块地的位置非常好，位于胜利路和滁州路的交叉口。我们准备做两栋塔楼，也是想做精品商业，我们希望跟“南京国际精英”合作，他们是国际五百强的管理公司，跟全国很多大型的商业企业合作，当然这个事情还在洽谈之中，如果我们能够合作成功的话，我们想通过这种国际精品店的形式带动高端写字楼的品质，所以那里主要是做综合商业和写字楼为主。
记者:“胜利58”有多大面积？
聂总：近十万平方米。
记者:听完聂总对两个新项目的介绍，我们也非常期待。下面我们还是回到中天蓝山来，中天蓝山下一步的营销方式将会是怎么样的？
聂总：中天蓝山的营销方式很简单，主要还是口碑营销，下一步我们会更注重业主的培育。下一步我们准备在今年的五一前后把第一组景观做出来，让第一批业主真正感受到家园原来这么美，让他们真正的感觉到，买的房子很值，而且是升值的。要想形成这样一个口碑，只有很实实在在的把产品做好。说的再好，别人只会认为，开发商是“王婆卖瓜、自卖自夸”，但是业主说就不一样。所以在产品解析会的时候，我没有说我们的中天蓝山怎么怎么好，我只是说我们在学习万科蓝山。
记者:下一步中天蓝山的价格会不会涨？
聂总：涨价是肯定的，不是我们想涨价，而是市场在涨价，因为房子价值本来就是不断上涨的。涨价其实是一个市场行为，并不是开发商说涨就涨的，是市场决定的，更何况房子属于奢侈产品。
记者:08年合肥的房价会涨吗？
聂总：涨价有两个因素，一个是土地资源的因素，第二个因素是合肥的所有开发商都明智和聪明了，聪明在什么地方？就是很注重产品了。当产品的品质上去了之后，房价肯定上涨，另外一方面是物价上涨了，钢材也涨了，水泥也上涨了，更重要的是市民口袋里的钱也涨了，口袋里的钱也多了，收入也增长了。
记者:非常感谢聂总接受我们今天的采访。
